PRO BONO – MAGISTAR SEJDINOVIĆ VAM ODGOVARA: Prava i obaveze etažnog vlasnika stana

Na pitanja građana odgovara mr. iur. Amir Sejdinović

Pitanje: Poštovani, postao sam valsnik jednog stana, s obzirom da do sada nikada nisam živio u stanu zanimaju me moja prava i obaveza kao etažnog vlasnika. Bio bih Vam zahvalan na što icrpnijem odgovoru.

ODGOVOR: Poštovani, prava i obaveze etažnih vlasnika regulisana su u Zakonu o stvarnim pravima FBIH  i njegovim pratećim podzakonskim aktima. Pošto ste postavili generalno pitanje bez navođenja konkretnog problema i moj odgovor će ići u tom pravcu pa ću Vam ja u nastavku napisati šta je to sve Zakonom  o stvarnim pravima FBIH predviđeno za institut etažnog valsništva.

Slični članci

Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje povezano sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojoj je uspostavljeno. Etažno vlasništvo se zajedno sa tim idealnim dijelom može prenijeti ili opteretiti. Stan kao cijelina predstavlja određeni poseban dio nekretnine koja je u suvlasništvu svih stanara, te etažni vlasnik ima pravo da isti koristi i raspolaže sa njim onako kako mu je volja. Dok etažni vlasnik na zajedničkim djelovima nekretnine (stepenice, haustor itd) ima pravo suvlasništva i isti može koristiti i raspolagati samo u okviru suvlasničkih prava, o suvlasništvu sam već ranije pisao taj članak možete da pročitate ovdje.

Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno samo na dijelu suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu upotrebnu cijelinu, koja omogućava samostalno izvršvanje ovlaštenja etažnog vlasnika kao što je stan, poslovni prostor ili druga samostalna prostorija. Samostalne prostorije u smislu zakona su one prostorije koje su naručito samostalne a to su poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila. Etažno vlasništvo može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Da bi se etažno vlasništvo moglo protegnuti i na neki sporedni dio, taj dio treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njenih zajedničkih djelova ili iz onog stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio. Etažno vlasništvo ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj upotrebi samo u koristi određenog dijela nekretnine. Ukoliko se rodi sumnja oko namjene određenog djela nekretnine onda se uzima da taj dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj upotrebi u korist određenog posebnog dijela. Etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove nekretnine. U smislu zakona zajednički dijelovi nekretnine su temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i slično.

Ukoliko su dvije ili više osoba stekle, kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, vlasništvo na posebnom dijelu, one sva prava i dužnosti vlasnika izvršavaju solidarno, te se u odnosu prema trećim osobama i ostalim suvlasnicima iste nekretnine smatraju kao jedna osoba. Suvlasnici jednog stana, poslovne prostorije ili samostalne prostorije imaju pravo preče kupovine. Suvlasnik koji prodaje svoje etažno vlasništvo dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima tog posebnog dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove drugim suvlasnicima. Ponuda mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nekretnine i posebnog dijela nekretine koji se prodaje. Ako etažni vlasnik koji je suvlasnik posebnog dijela ne učini ponudu drugim suvlasnicima ili ako svoj dio proda pod povoljnijim uslovima trećoj osobi, drugi suvalsnik odnosno suvlasnici imaju pravo tražiti od suda da ugovor oglasi ništavim i da oni kupe taj dio pod istim tim uslovima.

Etažni vlasnik, dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju da se brine i održava instalacije koje su namjenjene tom stanu ili prostoriji a naručito elektrovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, te da ih održava na način da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta. Za svu štetu koju drugi etažni vlasnici pretrpe u vezi sa izvršavanjem gore navednih dužnosti ili zbog njihovog ne izvršenja, odogovaran je onaj etažni vlasnik čija je to bila dužnost održavanja, ako je to bila dužnost više etažnih vlasnika onda oni za nastalu štetu odgovaraju solidarno.

Etažni valsnik je dužan da odobri ulazak u stan odnosno drugu samostalnu prostoriju predstavniku upravnika zgrade ukoliko je to potrebno radi sprječavanja štete na drugim posebnim djelovima nekretnine odnosno zajedničkim prostorijama ili radi hitnog održavanja zajedničkih djelova nekretnine. Ukoliko taj etažni vlasnik (koji odobri ulazak) pretrpi neku štetu , tu štetu dužni su mu nadoknaditi srazmjerno svojim udjelima u nekretnini ostali etažni vlasnici koji koriste predmetne zajedničke prostorije, ako se radilo o održavanju zajedničkih prostorija, odnosno etažni vlasnik određenog stana ili samostalne prostorije. Ukoliko se etažni vlasnik protivi ulasku upravnika u stan, onda po zahtjevu upravnika organ nadležne jedinice lokalne samouprave nadležan za stambene poslove dužan je u skraćenom upravnom postupku donijeti rješenje o odobrenju ulaska upravnika u stan. U slučaju nemogućnosti ulaska u posebni dio zgrade uprkos postojanju rješenja nadležnog organa, onda se ovo rješenje izvršava po službenoj dužnosti ili na zahtjev upravnika zgrade primjenjujući načelo hitnosti postupka.

Etažni vlasnik ovlašten je, ne tražeći za to odobrenje od ostalih etažnih vlasnika, u skladu sa građevinskim propisima o svome trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji,uključujući i promjenu namjene, ako se pridržava sljedećih pravila:

  • Promjena ne smije prouzročiti oštećenje zgrade i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu onih interesa ostalih etažnih vlasnika, koji zaslužuju zaštitu; naručito ne smije prouzročiti povredu vanjskog izgleda zgrade, ni opasnost za sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari
  • Ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela, inače je svaki etažni vlasnik može zabraniti; ali ne može zabraniti postavljanje vodova za svjetlo, plin, energiju, vodu i telefon i sličnih uređaja, a ni postavljanje radijskih ili televizijskih antenna, potrebnih prema stanju tehnike, ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu
  • Radi promjena na svome dijelu nije dopušteno zadrijet u one dijelove nekretnine koji su kao posebni dio u vlasništvu drugog etažnog vlasnika bez njegova odobrenja, ali taj etažni vlasnik će ipak morati trpjeti ono u vezi s tuđim prepravkom čime se bitno i trajno ne povređuje njegovo pravo na posebnom dijelu, a i ono što je umjesno kada se odvagnu svi interesi,
  • Vlasnik posebnog dijela koji provodi promjene na svome dijelu dužan je dati primjerenu naknadu drugom vlasniku čija je prava time povrijedio i kada je taj bio dužan trpjeti tu povredu

Ukoliko je za gore navedene prepravke potrebna dozvola organa vlasti, drugi etažni vlasnici koji tu promjenu moraju trpjeti nisu ovlašteni uskratiti svoj pristanak kada je on potreban, te odgovaraju za svu štetu koja nastane zbog eventualnog uskraćivanja pristanka. Sve ono što je gore navdeno za stanove i druge  samostalne prostorije jednako važi i za sve sporedne dijelove koji su njihovi pripatci, a te odredbe primjenjuju se i u slučaju prenosa sporednih djelova, koji služe jednom stanu, odnosno prostoriji na drugi stan odnosno prostoriju. Za svu štetu koju drugi etažni vlasnici pretrpe u vezi sa promjenama koje je izvršio etažni vlasnik, ako nisu bili dužni trpjeti, odgovara im taj etažni vlasnik, ako ima više etažnih vlasnika onda oni odgovraju solidarno.

Etažni vlasnik svoj poseban dio održava o svom trošku i snosi sve javne obaeze i terete u vezi sa vlasništvom tog dijela. Kada dužnik obaveze na povremene naknade za komunalne usluge u vezi sa upotrebom vlasništva posebnog dijela ( naknade zbog trošenja električne energije, plina, toplinske energije, odvoza otpada i slično) nije etažni vlasnik, onda taj etažni vlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništovo posebnog dijela duguje te naknade dobavljačima odnosno davaocima usluga.

Cijelom nekretninom na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo upravljaju etažni vlasnici po opštim pravilima o upravljau suvlasničkom stvari. Etažni vlasnici su dužni učestovati u upravljanju nekretninom te odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravnika i osnovati zajedničku rezervu. Etažni vlasnici donose odluke o preduzimanju poslova redovnog upravljanja i vandrednih poslova u pismenom obliku.

Poslovi redovnog upravljanja cijelom nekretninom su naručito:

  1. Redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevinske promjene neophodne za održavanje
  2. Stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve za predviđene buduće troškove
  3. Uzimanje zajmova radi pokrića troškova održvanja koji nisu pokriveni rezervom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održvanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine
  4. Osiguranje nekretnine
  5. Imenovanje i opoziv zajedničkog upravnika
  6. Određivanje i promjene kućnog reda
  7. Iznajmljivanje I davanje u zakup, kao i otkazivanje zakupa stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine na kojima nije upostavljeno vlasništvo posebnog dijela

Za donošenje odluke o preduzimanju poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine, osim za one poslove koji se smatraju poslovima redovnog upravljanja.

Etažni vlasnik nekretnine je ovlašten da zahtijeva od suda da svojom odluku odredi:

  1. Rok u kojem treba obaviti neki od poslova popravaka u stanu za koje je potrebna odluka stanara
  2. Stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve ili opravdano povećanje, odnosno smanjenje rezerve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju reserve i veličine doprinosa pojednih suvlasnika treba, osim o predvidivim troškovima voditi računa i o imovinskom stanju suvlasnika,
  3. Da se etažnom vlasniku, ako bi mu bilo nemoguće da odmah plati dio troškova nekog posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima dužim od jedne godine, a nije pokriven rezervom dopušta da plati u mjesečnim ratama u vremenskom period ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivajem hipoteke na njegovom suvlasničkom dijelu u koristi drugih etažnih vlasnika, sa uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,
  4. Zaključivanje odgovarajućeg osiguranja od požara ili od odgovornosti
  5. Postavljanje zajedničkog upravnika ili smjenjivanje upravnika koji grubo zanemaruje svoje dužnosti
  6. Ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnog reda koje je donijela većina etažnih vlasnika, ako one vrijeđaju takve interese tog etažnog vlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtjevati od njega
  7. Otkazivanje ugovora o zakupu jednog mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba tog etažnog vlasnika

Troškove za održavanje i za poboljšanje nekretnine snose svi etažni vlasnici nekretnine srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno. Dorpinose za zajedničku rezervu radi pokrića troškova održavanja i poboljšanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi etažni vlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

Etažni vlasnik je ovlašten i dužan da bez odgađanja prijavi zajedničkom upravniku štete za koje je saznao da su nastale na dijelovima ili uređajima nekretnine, i štete na onim posebnim dijelovima te nekretnine, na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo, ako od njih prijeti prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine. Kada prijeti opasnost od štete, svaki je etažni vlasnik ovlašten da preduzme hitne mjere bez pristanka ostalih etažnih vlasnika.

Upravnik upravlja nekretninom i zajedničkom rezrevom kao zastupnik svih etažnih vlasnika, pri čemu u odnosu prema trećim licima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. U upravljanju nekretninom upravnik je ovlašten da vodi postupke pred sudom ili drugom organima u ime svih vlasnika nekretnine, što uključuje i ovlaštenje da opunomoći stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. Na upravnikov odnos sa etažnim vlasnicima primjenjuju se opšta pravila o zastupanju i posebna pavila o upravniku kojeg postavljaju etažni vlasnici, ako drugačije ne proizilazi iz položaja koji upravniku nekretnine daju odredbe zakona. Upravnik je dužan čuvati interese svih etažnih vlasnika i u obavljanju poslova redovne uprave slijediti upustva većine, a vandredne poslvoe preduzimati samo na osnovu saglasnsoti svih etažnih vlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje. Upravnik je posebno dužan:

  1. Položiti svakom etažnom vlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se to zasniva, i to najkasnije do 30-tog mrata svake godine,
  2. Izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšanja, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, i to na prikladan način objaviti najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine;
  3. Prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšanja

Etažni vlasnici, u čije ime upravnik upravlja nekretninom, su dužni da o promjeni upravnika ili o promjenama njegovih ovlaštenja obavijeste zakupce na prikladan način. Oaveze koje zakupci ispune osobi koja više nije upravnik, ili više nije ovlaštena primiti ispunjenje, smatraju se valjano ispunjenim i oslobađaju dužnike obaveze, ako nisu obaviješteni ili nisu na drugi način saznali o promjenama.

Etažno vlasništvo prestaje ako stan ili druga samostalna prostorija koja je bila predmetom tog vlasništava trajno prestane biti prikladna za samostalno izvršavanje ovlaštenja koja proizilaze iz etažnog vlasništva. Etažno vlasništvo prestaje i brisanjem u zemljišnoj knjizi onog upisa kojim je vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine bilo uspostavljeno kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

Prestankom suvlasništva na nekretnini prestaje i vlasništvo posebnog dijela koji je sa njim bio povezan. Prestanak etažnog vlasništva ne povlači za sobom prestanak suvlasništva na nekretnini.

 

Ostavite komentar

Vaša email adresa neće biti javno objavljena.

Izneseni komentari su privatna mišljenja autora i ne odražavaju stavove redakcije izdvojeno.ba.